نکات مهم در پیش خرید آپارتمان چیست؟

سلام.
یکی از روش های خرید مسکن، پیش خرید آپارتمان در حال ساخت است. چون در پیش خرید آپارتمان، بهای آن به صورت مرحله ای، با پیشرفت مراحل ساخت پرداخت می شود، خیلی از مردم علاقه دارند که به این روش به خرید مسکن اقدام کنند.
اگر یادتان باشد چند سال پیش، بازار مسکن یک رونق عجیب و غریب را تجربه کرد. در اون برهه خیلی از مردم با سرمایه گذاری که در مسکن انجام دادند، به سودهای خوبی دست پیدا کردند؛ مخصوصاً افرادی که، این کار رو به صورت پیش خرید آپارتمان، انجام داده بودند.
یادم می آید در آن زمان با یکی از سازنده های منطقه نارمک تهران که صحبت می کردم ، ایشان می گفت؛ واحد های ساختمانی را با متری ۲۰۰-۳۰۰ هزار تومان سود پیش فروش کردم. و الان، پس از ۴ -۵ ماه که ساختمان آماده شده است، صاحبانش، آن را با متری یک میلیون تومان سود می فروشند. در حالی که اکثر زحمات بر دوش من بوده است، سود اصلی، نصیب کسانی شده است که واحد های من را پیش خرید کرده اند.  البته رشد و تَورّمی که در آن سالها بازار مسکن، تجربه کرد، یک رشد حبابی بود و بعد از این که این حباب ترکید، بازار مسکن را در یک رکود چند ساله فرو برد. تا کنون هم این رکود، ادامه داشته است. به احتمال قوی دیگر، همچین تَوَرّمی در بازار مسکن رخ ندهد و سرمایه گذاری در مسکن برای کسانی که به دنبال سودهای رویایی هستند، مورد توجه نباشد، اما شواهدی وجود دارد که نشان می دهد، بازار مسکن کم کم دارد از رکود خارج می شود. از جمله افزایش ۴۰ درصدی تقاضا برای وام خرید آپارتمان.
در این مقاله به سه تا از سوالات کلیدی، از سوالات کلیدی که در زمینه پیش خرید آپارتمان وجود دارد، مطرح و پاسخ دهیم.

۱- از چه کسی پیش خرید کنیم؟

سعی کنید پیش خرید آپارتمان را از دست اول ( سازنده ) انجام دهید؛ نه از واسطه.
من تجربه تلخی در این زمینه دارم که مربوط به همان سالهای رونق بازار مسکن است. من یک واحد آپارتمان را پیش خرید کردم. اما نه از دست اول و سازنده، از یک دلال. سازنده ، ساختمان را خیلی دیر تحویل داد. تقریباً یک سال دیرتر و به خیلی از تعهدات نیز عمل نکرد. حتی نمای ساختمان را سنگ نکرد و از این حیث ساختمان در آن محل انگشت نما شده بود. از همه مهم تر اینکه من نمی توانستم در اوج بازار مسکن، واحدم را بفروش برسانم. زیرا از نظر مشاوران املاک قراردادی که امضای سازنده در آن وجود نداشته باشد تقریباً اعتباری ندارد و البته حق با آن ها بود. سرانجام من آن واحد را فروختم. اما تقریباً از آن سرمایه گذاری سودی عایدم نشد. تا همین چند ماه پیش هم داشتم قسط وامی را پرداخت می کردم که برای پیش خرید آن آپارتمان، با کلی زحمت، دریافت کرده بودم.
در صورتی پیش خرید آپارتمان را از واسطه (دلال) انجام دادید، به دو مورد زیر، حتماً دقت نمایید.

• حتماً قرارداد بین دلال و سازنده، باید تحویل شما باشد. زیرا هنوز سند برای ساختمان در حال اجرا، به صورت تفکیکی صادر نشده است و  مدراک اصلی در دست خریدار، همین قرارداد است.

• حتماً سازنده قرارداد شما را امضا کند، و کلیه تعهداتی را که در قرارداد نوشته شده است، را قبول نماید. در غیر این صورت، اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند، شما نمی توانید کاری کنید.

۲- سازنده (مجری) خوب کیست؟

از سازنده ای که معتبر و شناخته شده باشد  آپارتمان را پیش خرید کنید. کسی که حداقل چند ساختمان ساخته باشد (ترجیحاً در همان محل) همچین سازنده ای ، اعتباری که در طول سالیان بدست آورده است را برای سودهای جزیی به باد نمی دهد. البته هر سازنده ای از ساخت و ساز دنبال سود است. اما برخی این سود را از دزدی و کم گذاشتن در سازه اصلی کسب می کنند. اما  سازندگانی هم هستند که ، از هزینه کردن برای استحکام سازه و رعایت استاندارد ها به هیچ وجه کم نمی گذارند در عوض، با مدیریت صحیح ، کاهش ضایعات و خرید مناسب مصالح، همان سود را کسب می کنند. اما این کجا و آن کجا…

موقعیت و قیمت یک ساختمان به هیچ عنوان نمی تواند، ملاک خوبی برای کیفیت و مقاوم بودن آن باشد. ساختمان هایی را دیده ام در مناطق فرمانیه، شهرک غرب و … با قیمت متری ۱۰-۱۲ میلیون تومان، که به طرز وحشتناکی سازه ضعیفی دارد. و ساختمان هایی را هم دیده ام که به دست مهندس جهانیان ساخته شده، در منطقه راه آهن تهران ( یکی از جنوبی ترین نقاط تهران) که بند بندِ مقررات ملی ساختمان در آن رعایت شده است. البته همچین سازندگانی انگشت شمارند.

مهندس حیدر علی جهانیان

۳-در چه مرحله ای از اجرای ساختمان، پیش خرید آپارتمان را انجام دهیم؟

ترجیحاً ساختمان در مراحل انتهاییِ اجرا( نازک کاری یا سفت کاری ) باشد. یعنی اسکلت ساختمان تکمیل شده باشد و دیوار کشی های انجام شده باشد. موارد زیادی بوده که ساختمانی را که هنوز ساخته نشده بود( اصطلاحاً روی خاک) خرید کردند و هیچ وقت آن ساختمان ساخته نشد. یا اینکه ساخته شد و فهمیدند سازنده هر واحد را به چند نفر فروخته است. تقریباً هیچ سازنده ای علاقه ندارد که واحدی را پیش فروش کند، مگر اینکه پول کم آورده باشد یا نیاز به سرمایه برای شروع پروژه ای دیگر باشد.  زیرا در این مرحله، معمولاً هزینه تمام شده برای ساخت هر واحد هنوز مشخص نشده است و در پیش خریدآپارتمان ، خریدار بهای ساختمان را در چند مرحله پرداخت می کند. اگر دیدید که بیشتر واحد های یک ساختمان پیش فروش شده است، در پیش خرید آپارتمان، از آن ساختمان باید تامل کرد.

در پایان پیشنهاد می کنم ، برای دریافت مطالب مفید در زمینه مسکن و ساختمان، فرم زیر را تکمیل نمایید. با تشکر.

دوستان عزیز  می توانند هر گونه سوال یا ابهام در زمینه پیش خرید آپارتمان را در بخش نظرات همین بخش ارسال کنند تا پاسخ گو باشیم.

مهندس علی قربانی هستم؛ کارشناس نظارت ساختمانی، کارشناس مقررات ملی ساختمان، مشاور در ساخت و ساز و معاملات مسکن.